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房地产股票分析

发布时间:2017-08-22 21:31
房地产是周期之母,房地产销售、投资及其带动的相关家电家装消费是下游需求的重要来源。从2016年4季度房地产调控开始,市场曾担心房地产投资可能会很快回落,但是房地产投资增速却持续超预期回升,2017年1-2月房地产开发投资增长8.9%,比2016年加快2个百分点;更重要的是,具有领先性的土地购置面积增长6.2%,比2016年加快9.6个百分点;房地产新开工增长10.4%,比2016年加快2.3个百分点。
 
房地产销售仍然维持较高增速
销售一般领先投资半年左右。2014年“930”救市以来,尤其2015年下半年以来,房地产销售十分火爆,其中2016年全年房地产销售面积、金额分别增长高达22.5%、34.8%。即使2016年国庆房地产调控之后,由于一二线热点城市向三四线城市的溢出效应,2017年初大都市圈周边的三四线城市销售火爆,1-2月房地产销售面积、金额分别增长高达25.1%、26%,而且这还是在2016年1-2月28.2%、43.6%的高基数下实现的。考虑到销售一般领先投资半年左右,预计房地产投资在未来相当一段时间内还在回升的通道中。
 
开发商现金流充裕
从2014年“930”救市和“1121”降息开始,房地产市场回暖超过2年,开发商尤其龙头企业现金流十分充裕。而且2016年发债利率和贷款利率较低,开发商融到了大量低成本资金,在2017年有足够的资金实力拿地补库存。
 
全国大中城市地产销售同比下行但三四线地产销量增速持续高增。3月30大中城市地产销售同比-34.1%,低于1-2月同比-23.2%。全国45个三四线城市3月地产销售平均增速录得21.8%,尽管低于2月的100.4%和1月的34.5%但仍保持高位。
 
投资建议:雄安新区对地产板块利好主要体现在雄安新区发展带来周边土地资源价值重估,同时重点布局河北的房企和园区企业将会持续受益,我们重点推荐华夏幸福、荣盛发展、北京城建。政策是缓不是转,政府必然将去库存进行到底,三四线中期繁荣确立。持续推荐新城控股、世联行、保利地产、招商蛇口、新湖中宝。


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